Si piensas comprar vivienda con un crédito hipotecario, la primera pregunta es cuánto te prestarían según lo que ganas. La norma no te da un monto fijo. Pone un tope a la cuota mensual y otro al porcentaje del inmueble que el banco puede financiar.
Hoy el tope de la primera cuota es de 40 % de los ingresos familiares, tanto para vivienda de interés social (VIS) como para la que no lo es. Así lo dice el Decreto 583 de 2025, vigente desde el 30 de mayo de 2025: «La primera cuota del crédito no podrá representar más del cuarenta por ciento (40 %) de los ingresos familiares».
Antes era distinto. Desde marzo de 2021, un decreto había subido el límite de 30 % a 40 % solo para VIS. La vivienda no VIS seguía en 30 %. El decreto de 2025 igualó los dos casos.
La Ley 546 de 1999 no fija ese porcentaje. Le delega al Gobierno la tarea de definirlo, y por eso ha cambiado por decreto.
Los ingresos familiares cuentan los de los solicitantes del crédito, siempre que sean cónyuges, compañeros permanentes o tengan parentesco entre sí. Por eso, dos personas que compran juntas pueden sumar sus sueldos.
El 40 % es un máximo regulatorio, no una garantía. Cada banco aplica sus propias políticas. Datacrédito, por ejemplo, ha recomendado que las cuotas de todas tus deudas no pasen de 30 % del ingreso mensual, según Valora Analitik.
Además de la cuota, importa cuánto financia el banco. Según el decreto, se puede financiar hasta 70 % del valor del inmueble. En vivienda VIS, hasta 80 %. Por lo tanto, la cuota inicial mínima es de 30 % en vivienda no VIS y de 20 % en VIS.
El plazo, según la Ley 546, va de cinco a treinta años. La misma ley permite pagar por anticipado, de forma total o parcial, sin penalidad. El deudor decide si con ese abono reduce la cuota o el plazo.
También debes escoger entre un crédito en pesos o en UVR. En pesos, la tasa y la cuota se mantienen fijas durante el plazo. En UVR, la tasa inicial suele ser menor, pero el saldo y la cuota se ajustan con la inflación. La UVR la certifica el Banco de la República.
Las tasas hoy son altas. Con corte al 2 de octubre, según datos de la Superfinanciera que recogió La República, un crédito no VIS en pesos va de 12,37 % efectivo anual (FNA) a 16,35 % (Bancoomeva). En VIS, el rango va de 11,44 % a 15,43 % (Bancoomeva). Frente al corte del 25 de septiembre, la tasa máxima no VIS subió de 16,20 % a 16,35 %.
Con esos datos, El Centavo hizo un cálculo aproximado. Supone una cuota igual a 40 % del ingreso familiar, un plazo de 20 años y cuota fija en pesos. No incluye los seguros de vida e inmueble ni otros gastos, que aumentan la cuota real.
Con ingresos de $3 millones al mes, la cuota máxima sería de $1,2 millones. A una tasa de 15,54 % efectivo anual (la de Davivienda en no VIS en ese corte), ese pago alcanzaría para un préstamo de aproximadamente $94 millones. Si el banco financia 70 %, la vivienda costaría cerca de $134 millones.
Con ingresos de $5 millones, la cuota máxima sería de $2 millones. A 15,54 %, el préstamo rondaría los $156 millones y la vivienda, los $223 millones. A 12,37 %, la tasa más baja no VIS del corte, el préstamo subiría a unos $185 millones y la vivienda, a unos $264 millones.
Con ingresos de $8 millones, la cuota máxima sería de $3,2 millones. A 15,54 %, el préstamo sería de unos $250 millones y la vivienda, de unos $357 millones. A 12,37 %, serían unos $296 millones y unos $423 millones.
Si prefieres la cuota de 30 % que sugiere Datacrédito, el préstamo posible es 25 % menor. Con $5 millones de ingresos y 15,54 %, la cuota sería de $1,5 millones y el préstamo, de unos $117 millones.
Estas cifras no son una aprobación ni una oferta. El monto real depende de la tasa que te den, tus otras deudas, tu historial en centrales de riesgo y la política de cada entidad.
Según Valora Analitik, los bancos suelen mirar que tus ingresos sean estables, como un contrato indefinido o ingresos constantes durante al menos seis meses. Los requisitos exactos cambian según el banco.
Fuentes: Decreto 583 de 2025, Ley 546 de 1999 (Superfinanciera), Ministerio de Vivienda, La República y Valora Analitik.
