Un crédito de vivienda en UVR arranca con una cuota mucho menor que uno en pesos. Pero esa cuota sube cada mes con la inflación. En octubre, los créditos de vivienda de interés social (VIS) en UVR salieron a UVR + 7,50 %. Es el promedio. Los no VIS, a UVR + 9,00 %. Es un cálculo de El Centavo con datos abiertos de la Superfinanciera. Los cortes van del 2 al 30 de octubre.
La UVR es la Unidad de Valor Real. La certifica el Banco de la República y refleja la variación del IPC. Se usa para calcular el costo de los créditos de vivienda. Hoy, 11 de noviembre, vale $421,0207. Hace un año valía $396,1027, es decir, 6,29 % más.
Por eso el 7,50 % no se puede comparar de frente con una tasa en pesos. Es el margen que se suma a la variación de la UVR. Con la inflación de los últimos 12 meses, eso equivale a unos 14,26 % anual en pesos. Los créditos VIS en pesos salieron a 14,27 % efectivo anual en octubre. Hoy, entonces, ambas opciones cuestan casi lo mismo.
El punto de equilibrio está cerca de una inflación anual de 6,3 %. El IPC de octubre fue de 6,30 %, según el DANE. Si la inflación baja de ahí, la UVR sale más barata. Si sube, sale más cara. Nadie conoce la inflación de los próximos 20 años.
La diferencia está en la cuota inicial. Para un crédito VIS de $200 millones a 20 años, según el cálculo de El Centavo, en UVR sería de $1.581.225 al mes. En pesos, con el promedio de octubre, sería una cuota fija de $2.402.356. Ambas cifras excluyen seguros y cuota de manejo.
La cuota en UVR es constante en UVR, pero en pesos cambia con la inflación. Estos son escenarios con inflación constante, no pronósticos. Con 6,29 % anual, la cuota sería de unos $2.134.263 en el año cinco. En el año diez, de $2.895.410. Con 3 %, la meta del Banco de la República, sería de $1.828.563 y $2.119.806. Con 10 %, de $2.526.432 y $4.068.845.
El saldo también se comporta distinto. Con inflación de 6,29 %, al cabo del primer año la deuda en UVR equivaldría a unos $207,7 millones. Son más que los $200 millones prestados. En pesos, el saldo sería de unos $197,9 millones. Así, en UVR el saldo puede crecer al comienzo aunque se pague puntual.
Bancolombia lo explica en su página de educación financiera. Según el banco, «la deuda en UVR no cambia, pero su equivalente en pesos sí». Añade que la cuota «sube en los meses en que aumenta la inflación y baja cuando esta disminuye».
«Algunos esquemas en UVR permiten comenzar con cuotas más bajas que las de un crédito en pesos».
Felipe Fierro, cofundador de Duppla
Fierro advirtió, el 4 de noviembre, que «esa ventaja inicial no significa que el banco deje de exigir soportes». Es decir, la cuota baja no reduce los requisitos de ingresos.
Por entidad, el Fondo Nacional del Ahorro (FNA) fue el más barato en VIS en UVR. Cobró 5,34 % sobre la UVR en 1.013 créditos. Le siguieron BBVA (7,11 %), Caja Social (7,65 %) y Davivienda (7,89 %). Más arriba quedaron Banco de Bogotá (8,98 %), Bancolombia (9,22 %) y Credifamilia (10,35 %).
Con esas tasas, la cuota inicial del FNA sería de $1.343.624 en UVR. Con su tasa en pesos de 11,50 %, sería de $2.055.532. En Davivienda sería de $1.625.682 en UVR y de $2.430.352 en pesos, con 14,49 %.
La UVR pesa en el mercado. Los 3.723 créditos VIS en UVR equivalen a cerca del 46 % de los 8.021 VIS en pesos de octubre. Además, 2.815 de esos 3.723 créditos fueron a más de 20 años. Son cifras de lo reportado a la Superfinanciera, no el total del sistema.
En no VIS, la UVR es menos frecuente: 513 créditos en octubre. La muestra es pequeña. El FNA cobró 7,52 %, BBVA 8,28 % y Caja Social 8,67 %. Banco de Bogotá, 9,23 %, y Bancolombia, 9,84 %.
La tasa que ofrece un banco a cada persona depende de su perfil, sus ingresos y su historial. El promedio no es la tasa para todos.
El Banco de la República mantuvo su tasa de intervención en 12,25 % el 30 de octubre. Su próxima decisión de tasas será el 18 de diciembre. Su meta de inflación es de 3 %.
Fuentes: Superfinanciera (datos abiertos), Banco de la República, DANE, La República, Bancolombia.
