Si tu contrato de arriendo cumple 12 meses en 2026, el canon puede subir hasta 5,10 %. Ese es el IPC de 2025, que el DANE publicó el 8 de enero de 2026. Es un máximo, no un aumento automático.
El DANE informó: «En diciembre de 2025 la variación anual del IPC fue 5,10%, y la variación mensual 0,27%». En 2024 la inflación anual había sido 5,20 %.
Qué dice la Ley 820 de 2003
La norma rige para el arriendo de vivienda urbana. No cubre locales comerciales, bodegas ni parqueaderos. El contrato puede ser verbal o escrito.
El artículo 20 fija la regla. Cada 12 meses de ejecución del contrato bajo un mismo precio, «el arrendador podrá incrementar el canon hasta en una proporción que no sea superior al ciento por ciento (100%) del incremento que haya tenido el índice de precios al consumidor en el año calendario inmediatamente anterior a aquél en que deba efectuarse el reajuste del canon».
Es decir, un reajuste con fecha en 2026 usa el IPC de 2025: 5,10 %. Los reajustes de 2027 usarán el IPC de 2026, que el DANE aún no ha publicado. Por eso no hay una cifra para ese año.
Además, el artículo 18 pone otro límite. El canon mensual no puede superar el 1 % del valor comercial del inmueble.
Cómo se calcula
La fórmula es sencilla: canon actual por 1,0510. Según un cálculo de El Centavo, con un arriendo de $1.500.000 el máximo sería $1.576.500. Eso equivale a $76.500 más al mes. Con un canon de $1.000.000, el tope llegaría a $1.051.000.
El aumento no se activa por el cambio de año. Si firmaste en marzo de 2025 y no te han reajustado, el alza rige desde marzo de 2026. Antes de esa fecha no se completan los 12 meses.
La ley habla de 12 meses. Algunos medios mencionan reajustes a los 6 meses «según lo pactado», pero la norma no lo contempla.
El tope tampoco depende del salario mínimo. Según Metrocuadrado y Asuntos Legales, la valorización, el estrato y las mejoras tampoco lo modifican. La ley solo habla del IPC.
El aviso del arrendador
El arrendador debe avisarte por escrito. El artículo 20 exige informar el monto y la fecha desde la que regirá el aumento. Puede hacerlo por servicio postal autorizado o por el mecanismo de notificación personal pactado en el contrato.
Sin ese aviso, el aumento es «inoponible al arrendatario». En otras palabras, no te obliga. Pero si ya pagaste el reajuste, no puedes pedir que te lo devuelvan por esa razón.
Primero, revisa tu contrato. Puede pactar un aumento menor al tope, pero no uno mayor. Después, pide al arrendador el aviso por escrito y calcula el máximo permitido.
Si insiste en cobrar por encima del IPC, acude a la alcaldía. La ley le asigna la inspección, el control y la vigilancia. Entre sus funciones está conocer las controversias por los incrementos. En Bogotá, el trámite es ante la Secretaría del Hábitat.
El artículo 34 prevé multas de hasta 100 salarios mínimos mensuales por las causales que enumera. Si el conflicto no se resuelve, queda la vía judicial.
Preaviso y terminación
La ley también regula cómo terminar el contrato. Para terminarlo al vencimiento del término inicial o de una prórroga, hay que avisar por escrito. El preaviso es de mínimo tres meses y se envía por servicio postal autorizado.
Sin constancia escrita del preaviso, el contrato se renueva por un término igual al inicial. Según el artículo 6, la prórroga ocurre en iguales condiciones si las partes cumplieron. Además, el arrendatario debe avenirse «a los reajustes de la renta autorizados en esta ley».
El arrendatario puede terminar por su plena voluntad sin pagar indemnización, siempre que respete el preaviso. El artículo 24 también permite al inquilino pedir la terminación si el arrendador desconoce derechos que le dan la ley o el contrato.
Esta nota es informativa y no reemplaza asesoría legal. Cada contrato puede tener cláusulas particulares.
Fuentes: DANE, Ley 820 de 2003 (Secretaría del Senado), Metrocuadrado y Asuntos Legales.
