Cerca de 7,3 millones de hogares colombianos viven actualmente en arriendo. Esta cifra representa cuatro de cada diez hogares del país. La vivienda propia dejó de ser mayoría en Colombia.
El mercado de arrendamientos movió 66 billones de pesos en 2025. La mitad correspondió a vivienda residencial. La otra mitad se distribuyó entre locales comerciales y oficinas.
Mario Ramírez preside Fedelonjas, el gremio del sector inmobiliario. Durante el Foro Económico Nacional del gremio expresó su preocupación. “Es clave que el arrendamiento tenga un lugar central en las políticas públicas de vivienda”, afirmó.
Sin embargo, este tema orbitó en segundo plano durante el gobierno Petro. El arriendo dejó de ser un renglón secundario. Ahora se convirtió en una economía en sí misma.
La vivienda propia fue durante décadas el ideal dominante de los colombianos. Esa aspiración está cambiando radicalmente. Múltiples factores impulsan esta transformación del mercado habitacional.
La urbanización acelerada modifica los patrones de residencia en el país. La movilidad laboral obliga a las personas a cambiar frecuentemente de ciudad. Los hogares unipersonales aumentan cada año de manera significativa.
Las familias monoparentales también crecen en número. Pero sobre todo, la capacidad de pago determina las decisiones habitacionales. Estos elementos están empujando la transición hacia el arrendamiento.
Arrendar ya no es una fase previa a comprar vivienda. Para muchos colombianos, el arriendo se convirtió en el destino final. Esta realidad contrasta con las expectativas de generaciones anteriores.
Mientras tanto, el sector vivienda atraviesa un momento difícil. Lleva dos años consecutivos cayendo en su valor agregado. El año pasado cerró 21% por debajo de los niveles prepandemia.
El entorno macroeconómico tampoco favorece la recuperación del sector. Corficolombiana revisó a la baja sus proyecciones de crecimiento para 2026. La estimación inicial era de 2,8% del PIB.
La nueva proyección se ubicó en 2,3% de crecimiento. Esta cifra está en línea con las estimaciones del Fondo Monetario Internacional. César Pabón explicó la situación económica del país.
“La aceleración que venía mostrando la economía se frenó antes de lo previsto”, señaló. El consumo y el gasto público sostienen actualmente el ritmo económico. La inversión y las exportaciones siguen rezagadas.
Corficolombiana también elevó su proyección de inflación para este año. La nueva estimación alcanza el 6,5% anual. Las tasas de interés ya van en 11,25% actualmente.
El mercado anticipa que podrían cerrar el año en 12,25%. Este escenario complica el acceso al crédito hipotecario. Los colombianos enfrentan mayores dificultades para comprar vivienda.
Según el DANE, la balanza comercial mostró un déficit preocupante. Entre enero y diciembre de 2022 fue de 13.331 millones de dólares. Colombia importó más de lo que exportó ese año.
Para 2025, el panorama empeoró considerablemente. El déficit en la balanza comercial alcanzó 16.377,3 millones de dólares. Esto representa un incremento del 22,85% en tres años.
Camacol reporta que cerca de 100.000 hogares desistieron de comprar vivienda. Este fenómeno ocurrió en los últimos tres años. El crédito hipotecario pesa cada vez más en el presupuesto familiar.
Los subsidios gubernamentales alcanzan para menos hogares. Este panorama se siente directamente en el mercado de alquiler. El resultado era previsible para los analistas del sector.
La presión sobre el mercado de arrendamientos aumenta constantemente. Más familias buscan opciones de alquiler ante la imposibilidad de comprar. Los precios de los arriendos tienden a subir.
El mercado inmobiliario se adapta sin esperar directrices gubernamentales. Hoy existen 13,9 millones de viviendas urbanas en Colombia. Casi la mitad ya está bajo régimen de propiedad horizontal.
En ciudades como Bogotá, ese modelo domina el paisaje urbano. Bucaramanga también muestra esta tendencia de manera marcada. La forma de vivir está cambiando radicalmente.
También está cambiando la forma de invertir en bienes raíces. Andrés Moreno Jaramillo participó en el panel del foro económico. Sus observaciones sobre el inversionista inmobiliario resultan reveladoras.
“El inversionista inmobiliario ha cambiado más en los últimos tres años que en los 15 anteriores”, afirmó. Antes compraba por tradición familiar o costumbre social. Hoy es más informado sobre las opciones disponibles.
El inversionista actual es más estratégico en sus decisiones. También se ha vuelto más nómada en sus preferencias. Busca oportunidades en diferentes ciudades y regiones del país.
El sector inmobiliario, sumado a la construcción, representa cifras significativas. Juntos rozan el 13% del Producto Interno Bruto nacional. Solo el sector inmobiliario representa 8,83% del PIB.
Esta participación en la economía no es poca cosa. Por ende, surge la necesidad urgente de políticas públicas adecuadas. Estas deben ayudar a solucionar las necesidades habitacionales de millones.
Cada vez menos hogares pueden acceder a vivienda propia. Algunos no quieren comprar por el alto endeudamiento que supone. Otros rechazan los escasos metros cuadrados de los proyectos nuevos.
Las viviendas nuevas ofrecen espacios cada vez más reducidos. Esta tendencia responde a los altos costos del suelo urbano. También refleja estrategias de los constructores para reducir precios.
Sin embargo, muchas familias consideran insuficientes estos espacios. Prefieren arrendar viviendas más amplias aunque sean usadas. Esta preferencia alimenta el mercado de arrendamientos.
El Ministerio de Vivienda emitió recientemente una directriz importante. Los precios de viviendas nuevas deben pactarse en pesos colombianos. No deben expresarse en cantidad de salarios mínimos.
Esta medida busca dar mayor transparencia al mercado. También pretende proteger a los compradores de fluctuaciones. Los salarios mínimos aumentan cada año según la inflación.
Expresar precios en salarios mínimos generaba incertidumbre. Los compradores no sabían exactamente cuánto pagarían finalmente. Ahora los precios en pesos ofrecen mayor claridad.
La vivienda VIS en pesos ya supera la ofertada en salarios mínimos. Esta transición marca un cambio importante en el mercado. Las cifras muestran una adaptación gradual del sector.
El sector inmobiliario enfrenta múltiples desafíos simultáneos. Las tasas de interés altas desalientan la compra. La inflación reduce el poder adquisitivo de las familias.
Los costos de construcción también aumentaron en los últimos años. Los materiales importados se encarecieron por la devaluación del peso. La mano de obra calificada escasea en algunas regiones.
A pesar de estos obstáculos, el mercado busca alternativas. Los desarrolladores exploran nuevos modelos de negocio. Algunos ofrecen esquemas de arrendamiento con opción de compra.
Otros se enfocan en viviendas para alquiler de largo plazo. Las sociedades fiduciarias incursionan en este segmento. Los fondos de inversión inmobiliaria también muestran interés.
La demanda de vivienda en arriendo seguirá creciendo. Las proyecciones demográficas así lo indican. La población urbana continúa aumentando año tras año.
Los jóvenes profesionales prefieren la flexibilidad del arriendo. No quieren comprometerse con una hipoteca de largo plazo. Valoran la movilidad que ofrece no ser propietarios.
Las parejas jóvenes postergan la decisión de comprar vivienda. Primero consolidan su situación laboral y financiera. Luego evalúan si comprar o seguir arrendando.
Los adultos mayores también recurren cada vez más al arriendo. Algunos venden sus viviendas para obtener liquidez. Prefieren arrendar espacios más pequeños y manejables.
Esta diversidad de perfiles enriquece el mercado de arrendamientos. Los propietarios deben adaptarse a diferentes necesidades. La oferta se segmenta según el público objetivo.
Las plataformas digitales transformaron la búsqueda de arriendo. Ahora es más fácil comparar opciones y precios. Los usuarios acceden a información detallada desde sus dispositivos.
Las visitas virtuales se volvieron comunes durante la pandemia. Muchos arrendatarios deciden sin visitar físicamente el inmueble. Esta tendencia continuará en los próximos años.
La formalización del mercado de arrendamientos avanza lentamente. Muchos contratos todavía se realizan de manera informal. Esto genera inseguridad jurídica para ambas partes.
Fedelonjas promueve la profesionalización del sector. Capacita a administradores y propietarios en mejores prácticas. Impulsa el uso de contratos estandarizados y claros.
La regulación del mercado de arriendos requiere actualización. Las normas vigentes datan de décadas anteriores. No contemplan las realidades actuales del mercado.
El Congreso debe debatir una reforma integral del arrendamiento. Esta debe balancear los derechos de propietarios y arrendatarios. También debe incentivar la oferta formal de vivienda en arriendo.
Los incentivos tributarios podrían estimular la inversión en vivienda de alquiler. Algunos países ofrecen deducciones fiscales a los propietarios. Colombia podría explorar mecanismos similares adaptados a su contexto.
El acceso a servicios públicos también plantea desafíos. Algunos arrendatarios enfrentan dificultades para contratar servicios a su nombre. Las empresas exigen documentación que no todos poseen.
La discriminación en el mercado de arrendamientos persiste. Algunos propietarios rechazan familias con niños o mascotas. Otros discriminan por origen étnico o apariencia física.
Estas prácticas son ilegales pero difíciles de erradicar. Se requiere mayor conciencia social sobre este problema. También hacen falta mecanismos efectivos de denuncia y sanción.
El mantenimiento de las viviendas en arriendo genera conflictos frecuentes. No siempre está claro quién debe asumir ciertas reparaciones. Los contratos deben especificar claramente estas responsabilidades.
Los depósitos de garantía también causan disputas. Algunos propietarios retienen indebidamente estos recursos. Alegan daños inexistentes o desgaste normal como extraordinario.
La mediación de conflictos entre arrendadores y arrendatarios necesita fortalecerse. Los procesos judiciales son lentos y costosos. Mecanismos alternativos podrían resolver disputas más eficientemente.
El mercado de arrendamientos seguirá siendo protagonista en Colombia. Las condiciones económicas actuales así lo determinan. Las políticas públicas deben reconocer esta realidad.
La vivienda es un derecho fundamental consagrado constitucionalmente. El Estado debe garantizar condiciones dignas de habitación. Esto incluye tanto la propiedad como el arrendamiento.
Los próximos años serán decisivos para el sector inmobiliario. Las decisiones que se tomen ahora tendrán efectos duraderos. Colombia necesita un debate serio sobre su política habitacional.
