El Concejo de Medellín aprobó en segundo debate la revisión del Plan de Ordenamiento Territorial (POT). Fue en la madrugada del jueves 5 de noviembre de 2026. La votación fue de 18 votos a favor de los 21 concejales. La sesión duró más de 14 horas y empezó el miércoles a las 9 a. m.
La norma es el Proyecto de Acuerdo 104 de 2026. Revisa el POT de 2014, tendrá vigencia de 12 años y modifica cerca del 78 % de su articulado. Aún no se conoce la fecha desde la que empieza a regir.
Qué cambia para la vivienda
La norma habilita unas 222.000 viviendas adicionales a las del plan anterior, según El Colombiano. Es una capacidad que la norma permite, no viviendas construidas ni financiadas.
La base es el déficit de unos 38.000 hogares. El concejal ponente Andrés Tobón dijo que la demanda ronda las 40.000 viviendas. Según él, la capacidad de oferta actual es de 15.000. Medellín Cómo Vamos señala que el déficit se mantiene en 16 % desde 2014.
En las zonas de renovación urbana ya no será obligatorio formular planes parciales. En su lugar se crean las figuras de «revitalización» y «reactivación». La densidad podrá llegar a 518 viviendas por hectárea en ciertas condiciones. Además, el proyecto define 49 polígonos de intervención, según el concejal ponente Santiago Narváez.
«Nuestro crecimiento inflacional se explica principalmente en la variable tierra, en el costo del suelo».
Andrés Tobón, concejal ponente
Vivienda turística: dónde sí y dónde no
La norma regula las rentas cortas, es decir, el alquiler por menos de 30 días en plataformas como Airbnb. Su permiso depende de la mixtura de usos de cada zona. En las de baja mixtura queda prohibida. En las de media mixtura se condiciona a los corredores de transporte, como el Metro. En las de alta mixtura se permite de forma abierta.
Entre las zonas de alta mixtura están los alrededores de La 33 y La 10. También los polígonos de dos manzanas alrededor de las estaciones de transporte masivo y los sectores de ciencia, tecnología e innovación. Aún no se conoce el listado por barrios, así que no está claro qué pasa en El Poblado o Laureles.
Para quien ya opera, la directora de Planeación, Luz Ángela González, explicó en septiembre que la actividad debidamente constituida «se reconoce por la seguridad jurídica que debe tener». Las viviendas turísticas con licencia y con una norma anterior que las ampare seguirían operando durante la transición. Quien funciona incumpliendo los usos del suelo no tendría ese derecho, y la Alcaldía cruza información para identificarlos. No se ha precisado cuánto durará la transición.
«El tema de las plataformas de renta corta no es prohibir, es regular».
Federico Gutiérrez, alcalde de Medellín
La Alcaldía sostiene que no es una prohibición nueva. Según Planeación, el POT de 2014 tampoco permitía el hospedaje turístico en esos sectores. Hay 8.322 prestadores de vivienda turística inscritos en el Registro Nacional de Turismo, frente a 521 en 2019, según la Alcaldía. En las zonas permitidas podrían construirse unas 179.000 viviendas turísticas nuevas en 16.000 lotes, según Planeación.
Las críticas
La discusión de fondo es si el POT cumplirá lo que promete. El POT de 2014 también previó más de 120.000 viviendas en el corredor del río. Solo se construyó el 2 %, según el alcalde. Gutiérrez lo atribuye a la baja oferta, que a su juicio encareció la vivienda.
El concejal Luis Guillermo Vélez dijo que está «convencido de que es una limitación al derecho de propiedad». Camilo Guzmán, director de Libertank, cuestionó que la regulación de las rentas cortas sirva para bajar el costo de la vivienda: «Me temo que lo que estamos discutiendo acá no resuelve este problema, por el contrario, lo agrava».
Por el lado del comercio, María José Bernal, directora de Fenalco Antioquia, criticó «la prohibición de vivienda turística en sectores específicos de la ciudad». Los hoteleros ven otro problema. Sandra Restrepo, presidenta de Cotelco Antioquia, planteó que hoy hay «una desigualdad en cargas impositivas y en impuestos» entre hoteles y rentas cortas.
Las plataformas calculan que limitar las rentas cortas a las zonas de alta mixtura las sacaría del 72 % de la ciudad. El sector también estima que 4.500 familias que viven de esa actividad saldrían afectadas, una cifra que no ha sido verificada de forma independiente.
La Lonja de Propiedad Raíz, en cambio, respaldó el rumbo. Federico Estrada dijo compartir «completamente el propósito y el enfoque de este proceso para recuperar la construcción de vivienda en la ciudad».
Hay una discusión abierta sobre los arriendos. Planeación y Tobón sostienen que regular las rentas cortas ayuda al acceso a vivienda. En cambio, Ángela Fonseca, directora de posgrados en Economía de la Universidad Javeriana, comparó manzanas muy parecidas y concluyó que la vivienda turística «no tiene un efecto sobre los precios de los arriendos».
Lo que falta saber
El POT es una norma de ordenamiento y no un presupuesto, así que no trae un costo propio. La infraestructura que acompaña la vivienda se paga en buena parte con obligaciones urbanísticas de los constructores, y su monto no se ha hecho público.
Con más densidad, queda por ver quién paga parqueaderos y redes. El presidente del Concejo, Alejandro de Bedout, advirtió que en varios lotes el índice de construcción bajó frente a 2014: «Tenemos que ajustar el índice en estas zonas de la ciudad». Planeación respondió que el volumen total resulta igual. El antecedente de 2014, con el 2 % de lo previsto construido en el corredor del río, es la vara con la que se medirán las 222.000 viviendas.
Fuentes: Alcaldía de Medellín y Departamento Administrativo de Planeación; Concejo de Medellín; El Colombiano; Minuto30; Blu Radio; El Tiempo.
