La cartera hipotecaria en Colombia alcanzó los COP 158,1 billones al cierre del primer trimestre de 2026. Este saldo representa un incremento del 12,1 % frente al mismo periodo del año anterior. Además, creció 3,2 % respecto al cuarto trimestre de 2025.
El dato llega en un momento complejo para el sector constructor colombiano. Durante el primer trimestre de 2026, el PIB del sector cayó 5,4 %. Esta contracción contrasta con el crecimiento de 2,2 % de la economía nacional.
La construcción residencial y no residencial bajó 8,2 % en el mismo periodo. Los lanzamientos de nuevos proyectos retrocedieron 16,7 % en lo corrido del año. Por otro lado, las iniciaciones de obra cayeron casi un 20%, según Coordenada Urbana.
Sin embargo, los colombianos siguen pagando sus créditos hipotecarios con relativa normalidad. Del total de $158,1 billones en cartera, solo COP 2,1 billones corresponden a capital vencido. Esta cifra representa una variación anual de apenas 1,7 % frente al primer trimestre de 2025.
En número de créditos, 76.067 están clasificados como cartera vencida. Esto equivale al 4,9 % del total de obligaciones hipotecarias. Dicho de otra forma, de cada 100 créditos hipotecarios en Colombia, casi 95 están al día.
La mora creció levemente, pero a un ritmo muy inferior al de la cartera total. La cartera vigente creció 13,8 % anual. Mientras tanto, la vencida aumentó apenas 2,7 %.
Al cierre del trimestre, la cartera estaba compuesta por 995.416 créditos VIS y 720.715 No VIS. En total, hay 1.716.131 créditos hipotecarios activos en el país. Esta cifra incluye leasing habitacional.
La vivienda de interés social creció más rápido que el resto del mercado. El saldo de capital VIS subió 17,7 % anual. En contraste, la vivienda No VIS creció 9,2 %.
En número de créditos la diferencia es menos pronunciada, pero va en la misma dirección. Los créditos VIS crecieron 4,7 % anual. Por su parte, los No VIS aumentaron 3,8 %.
Dentro de la cartera vencida, los créditos No VIS concentran la mayor parte del problema. Estos acumulan COP 1,4 billones, con una variación anual de 0,7 %. Los créditos VIS suman COP 714.334 millones en mora. Esta categoría registró una variación de 3,8 % frente al mismo trimestre de 2025.
Bogotá acumula el 35 % del saldo total de la cartera hipotecaria. La capital concentra COP 55,3 billones en obligaciones hipotecarias. Le sigue Antioquia con 15 %, equivalente a COP 23,7 billones.
Valle del Cauca ocupa el tercer lugar con 10,1 % del total. Este departamento acumula COP 16 billones en cartera hipotecaria. Entre las tres regiones concentran más del 60 % de toda la deuda hipotecaria del país.
En mora también lidera la capital del país con 31 % del capital vencido. Bogotá registra COP 653.126 millones en obligaciones vencidas. Le sigue Valle del Cauca con 10,8 %, equivalente a COP 226.923 millones.
Atlántico ocupa el tercer lugar con 8,5 % del capital vencido. Este departamento acumula COP 178.915 millones en mora hipotecaria.
La tasa promedio ponderada de los créditos de vivienda tocó fondo en 11,20 % en enero de 2025. Sin embargo, llegó a 13,96 % efectivo anual al 15 de mayo de 2026. Esto representa un incremento de casi tres puntos en poco más de un año.
Este aumento en las tasas de interés ha presionado la capacidad de pago de los hogares colombianos. No obstante, los indicadores de mora se mantienen relativamente estables. Esto sugiere que la mayoría de los deudores ha logrado ajustarse al nuevo escenario de tasas.
El comportamiento de la cartera hipotecaria contrasta con la debilidad del sector constructor. Mientras la cartera crece a doble dígito, la actividad constructora se contrae significativamente. Esta divergencia refleja que los créditos otorgados en años anteriores siguen vigentes y creciendo.
Además, evidencia que el problema del sector no está en el incumplimiento de los deudores actuales. Más bien, la dificultad radica en la falta de nuevos proyectos y compradores. La caída en lanzamientos e iniciaciones confirma esta lectura del mercado.
El desempeño de la vivienda VIS ofrece un punto de optimismo relativo. Su crecimiento superior al resto del mercado sugiere que los subsidios y políticas públicas han tenido efecto. Sin embargo, este segmento también enfrenta los desafíos de tasas más altas y menor actividad constructora.
Los datos del DANE sobre la Cartera Hipotecaria de Vivienda ofrecen una radiografía detallada del sector. Muestran que, pese a las dificultades macroeconómicas, los colombianos mantienen su compromiso con sus obligaciones hipotecarias. Solo uno de cada veinte créditos está en mora.
Esta disciplina de pago ocurre en un contexto de tasas de interés crecientes. También se da en medio de una desaceleración económica del sector constructor. La resiliencia de los deudores hipotecarios es notable en estas circunstancias.
El incremento moderado de la mora, inferior al crecimiento de la cartera total, es otra señal positiva. Indica que los nuevos créditos desembolsados no están generando problemas de pago inmediatos. Asimismo, sugiere que la banca ha mantenido criterios de evaluación de riesgo adecuados.
La concentración geográfica de la cartera en Bogotá, Antioquia y Valle es consistente con la distribución poblacional del país. Estas regiones concentran la mayor actividad económica y los mayores niveles de ingreso. Por tanto, es natural que también concentren la mayor parte de los créditos hipotecarios.
La distribución de la mora sigue un patrón similar a la distribución de la cartera total. Esto sugiere que no hay regiones con problemas de pago desproporcionados. La mora se distribuye de manera relativamente homogénea en proporción al tamaño de cada mercado regional.
El sector constructor enfrenta múltiples desafíos en 2026 que van más allá del financiamiento. La caída en lanzamientos e iniciaciones refleja incertidumbre económica y cautela de los desarrolladores. También evidencia posibles problemas de demanda por parte de los compradores potenciales.
Las tasas de interés más altas reducen la capacidad de endeudamiento de los hogares. Un crédito que era viable con tasas de 11,20 % puede no serlo con tasas de 13,96 %. Esto reduce el universo de compradores potenciales para nuevos proyectos.
Sin embargo, la estabilidad de la cartera existente es un factor positivo para el sistema financiero. Los bancos no enfrentan un deterioro significativo en sus carteras hipotecarias. Esto les permite mantener el flujo de crédito, aunque en condiciones más restrictivas.
El crecimiento de 12,1 % anual de la cartera total es significativo en términos nominales. Refleja tanto el desembolso de nuevos créditos como la actualización del saldo de créditos existentes. También incluye el efecto de las tasas de interés sobre los saldos pendientes.
La diferencia en el crecimiento entre VIS y No VIS merece atención especial. El mayor dinamismo de la vivienda de interés social puede estar relacionado con programas gubernamentales. Los subsidios y tasas preferenciales hacen más accesible este segmento del mercado.
El número total de créditos hipotecarios activos, superior a 1,7 millones, representa una cifra importante. Considerando que Colombia tiene aproximadamente 15 millones de hogares, esto significa que más del 11 % tiene un crédito hipotecario. Esta penetración todavía es baja comparada con economías más desarrolladas.
La variación trimestral de 3,2 % en el saldo de capital indica un crecimiento sostenido. Este incremento trimestre a trimestre sugiere que, pese a las dificultades del sector, el crédito hipotecario continúa fluyendo. Aunque probablemente a un ritmo menor que en años anteriores.
El comportamiento de la cartera vencida es particularmente relevante en el contexto actual. Con tasas de interés en ascenso, se esperaría un deterioro más pronunciado de la mora. Sin embargo, el aumento de solo 2,7 % anual es moderado.
Esto puede explicarse por varios factores. Primero, muchos créditos se desembolsaron con tasas más bajas y condiciones más favorables. Segundo, los deudores pueden estar priorizando el pago de sus hipotecas sobre otras obligaciones. Tercero, la banca puede estar ofreciendo alivios o reestructuraciones que evitan el vencimiento formal.
El dato de COP 2,1 billones en capital vencido representa aproximadamente el 1,3 % del saldo total. Esta proporción es relativamente baja y manejable para el sistema financiero. No representa un riesgo sistémico en las condiciones actuales.
La distribución regional de la mora ofrece pistas sobre las dinámicas económicas locales. Que Bogotá concentre el 31 % de la mora es proporcional a su participación en la cartera total. Esto sugiere que la capital no enfrenta problemas diferenciados del resto del país.
Valle del Cauca y Atlántico, en segundo y tercer lugar de mora, también reflejan su peso en la cartera total. No hay señales de crisis regionales específicas en los datos presentados. La mora parece distribuirse de manera relativamente uniforme.
Los 76.067 créditos en mora representan casos individuales de dificultades financieras. Detrás de esta cifra hay familias enfrentando desafíos para cumplir sus obligaciones. Sin embargo, en términos agregados, el número es manejable para el sistema.
El sector hipotecario colombiano muestra, en resumen, una imagen mixta. Por un lado, la cartera crece y la mora se mantiene controlada. Por otro, el sector constructor se contrae y las tasas de interés presionan la demanda futura.
La pregunta clave es si esta estabilidad de la cartera se mantendrá en los próximos trimestres. Si las tasas de interés siguen altas y la economía se desacelera, podría aumentar la mora. Alternativamente, si las condiciones mejoran, el sector podría recuperar dinamismo.
Los datos del primer trimestre de 2026 ofrecen una línea base importante para el monitoreo futuro. Permiten establecer tendencias y anticipar posibles problemas. También ayudan a diseñar políticas públicas orientadas a apoyar el sector.
