El arriendo dejó de ser un renglón secundario en Colombia. Ahora representa una economía en sí misma. Durante 2025, este sector movió 66 billones de pesos. La mitad correspondió a vivienda. La otra mitad se distribuyó entre locales y oficinas.
Sin embargo, el tema orbitó en segundo plano. La política del gobierno Petro no le prestó mayor atención. Esto ocurre mientras millones de hogares dependen del alquiler.
Actualmente, cuatro de cada diez hogares viven en arriendo. Según Fedelonjas, son aproximadamente 7,3 millones en total. Esta cifra marca un cambio profundo. La vivienda propia ya no es mayoría en el país.
Durante décadas, tener casa propia fue el ideal dominante. Ese paradigma está cambiando rápidamente. Múltiples factores impulsan esta transformación estructural. La urbanización acelerada es uno de ellos.
La movilidad laboral también juega un papel crucial. Los trabajadores se desplazan más frecuentemente entre ciudades. Además, hay más hogares unipersonales que antes. Los hogares monoparentales también aumentaron significativamente.
No obstante, el factor determinante es otro. La capacidad de pago define quién puede comprar. Cada vez menos familias pueden acceder a vivienda propia.
Arrendar ya no es una fase transitoria. Antes se consideraba un paso previo a comprar. Para muchos colombianos, ahora es el destino final. Esta realidad exige replantear las políticas públicas.
Mario Ramírez preside Fedelonjas. Durante el Foro Económico Nacional del gremio habló claramente. “Es clave que el arrendamiento tenga un lugar central”, afirmó. Se refería a las políticas públicas de vivienda.
Mientras tanto, el resto del sector atraviesa dificultades. Lleva dos años cayendo en su valor agregado. El año pasado cerró con cifras preocupantes. Quedó 21% por debajo de los niveles prepandemia.
El entorno macroeconómico tampoco ofrece alivio. Las proyecciones se han revisado a la baja. Corficolombiana ajustó sus expectativas de crecimiento para 2026. Pasó de estimar 2,8% a proyectar apenas 2,3%.
Esta revisión coincide con las cifras internacionales. El Fondo Monetario Internacional maneja estimaciones similares. Paralelamente, la inflación proyectada subió a 6,5%. Las tasas de interés ya alcanzan el 11,25%.
El mercado anticipa aumentos adicionales. Podrían cerrar el año en 12,25%. Este escenario complica aún más el acceso al crédito.
César Pabón analizó la situación económica. “La aceleración que venía mostrando la economía se frenó”, explicó. Ocurrió antes de lo previsto por los analistas. Solo el consumo y el gasto público sostienen el ritmo.
En contraste, la inversión permanece rezagada. Las exportaciones tampoco muestran dinamismo. Esta combinación genera preocupación entre los expertos.
El DANE publicó datos reveladores sobre comercio exterior. Entre enero y diciembre de 2022 hubo déficit comercial. La diferencia entre exportaciones e importaciones alcanzó 13.331 millones de dólares. Colombia importó más de lo que exportó.
Para 2025, el panorama empeoró considerablemente. El déficit en la balanza comercial llegó a 16.377,3 millones de dólares. Esto representa un incremento del 22,85% en tres años.
Según Camacol, cerca de 100.000 hogares desistieron de comprar. Este dato abarca los últimos tres años. El crédito hipotecario pesa cada vez más sobre las familias. Los subsidios gubernamentales alcanzan para menos hogares.
Esta situación se siente directamente en el mercado. El resultado era previsible para los analistas. Hay más presión sobre el mercado de alquiler. La demanda aumenta mientras la oferta crece más lentamente.
El mercado inmobiliario se adapta sin esperar directrices. Hoy existen 13,9 millones de viviendas urbanas en Colombia. Casi la mitad ya está bajo propiedad horizontal. Este modelo de copropiedad se expande rápidamente.
En ciudades como Bogotá, la propiedad horizontal domina. Bucaramanga muestra la misma tendencia. Cambia la forma de vivir de los colombianos. También cambia la manera de invertir en bienes raíces.
Andrés Moreno Jaramillo participó en el panel del foro. Hizo una observación importante sobre los inversionistas. “El inversionista inmobiliario ha cambiado más en los últimos tres años”, señaló. El cambio supera lo ocurrido en los 15 años anteriores.
Antes, los inversionistas compraban por tradición familiar. Hoy son más informados sobre el mercado. También son más estratégicos en sus decisiones. Además, se han vuelto más nómadas geográficamente.
El sector inmobiliario tiene un peso económico considerable. Sumado a la construcción, roza el 13% del PIB. Solo el sector inmobiliario representa 8,83% del producto interno bruto. Esta participación no es poca cosa para la economía nacional.
Por ende, surge la necesidad de políticas públicas adecuadas. Deben ayudar a solucionar las necesidades de millones de hogares. Cada vez menos familias pueden acceder a vivienda propia.
Además, muchos no quieren endeudarse tanto. La compra de vivienda implica alto endeudamiento a largo plazo. Por otro lado, los proyectos nuevos ofrecen escasos metros cuadrados. Los apartamentos son cada vez más pequeños.
Esta combinación de factores desalienta la compra. Las familias evalúan si vale la pena el sacrificio. Muchas concluyen que el arriendo ofrece mayor flexibilidad. También representa menor compromiso financiero a largo plazo.
El Ministerio de Vivienda emitió una directriz importante. Los precios de viviendas nuevas deben pactarse en pesos. No deben expresarse en salarios mínimos. Esta medida busca mayor transparencia en el mercado.
La oferta de vivienda VIS en pesos ya supera otras modalidades. Anteriormente se ofertaba principalmente en salarios mínimos. Este cambio refleja las transformaciones del mercado inmobiliario.
El sector inmobiliario enfrenta desafíos estructurales complejos. Necesita atención urgente de las políticas públicas. Los hogares colombianos requieren soluciones habitacionales accesibles. El arriendo seguirá siendo protagonista en los próximos años.
La vivienda propia como meta universal está en revisión. Las nuevas generaciones tienen expectativas diferentes. Valoran más la movilidad que la propiedad permanente. Este cambio cultural apenas comienza a comprenderse.
Los gobiernos deben reconocer esta nueva realidad. Las políticas públicas deben adaptarse a ella. No basta con subsidiar la compra de vivienda. También se necesitan regulaciones para el mercado de arriendo.
La protección de arrendatarios es fundamental. También lo es la seguridad jurídica para arrendadores. Un mercado de alquiler saludable beneficia a todos. Requiere reglas claras y equilibradas para ambas partes.
La construcción de vivienda nueva debe replantearse. No solo en términos de tamaño y precio. También en cuanto a su destinación final. Muchos proyectos podrían diseñarse específicamente para arriendo.
Los inversionistas institucionales podrían tener mayor participación. Fondos especializados en arriendo de vivienda son comunes en otros países. En Colombia, este mercado apenas se está desarrollando.
La profesionalización del sector es otro desafío pendiente. Fedelonjas agrupa a profesionales del sector inmobiliario. Sin embargo, aún existe mucha informalidad en el mercado. Esto genera inseguridad tanto para arrendatarios como propietarios.
La tecnología está transformando el sector gradualmente. Plataformas digitales facilitan la búsqueda de vivienda en arriendo. También simplifican los procesos de contratación y pago. Esta digitalización debe acelerarse y democratizarse.
Los datos sobre el mercado de arriendo son insuficientes. Se necesita mejor información para tomar decisiones acertadas. Tanto inversionistas como formuladores de políticas requieren estadísticas confiables. El DANE ha avanzado en este aspecto.
No obstante, aún hay vacíos importantes de información. Los precios de arriendo varían enormemente entre ciudades. También hay diferencias significativas dentro de cada ciudad. Esta heterogeneidad dificulta el análisis del mercado.
La calidad de la vivienda en arriendo es otro tema crítico. Muchas unidades no cumplen estándares mínimos de habitabilidad. La regulación sobre condiciones de vivienda es laxa. Su cumplimiento es aún más débil.
Los contratos de arriendo también presentan problemas frecuentes. Muchos no se formalizan adecuadamente. Otros incluyen cláusulas abusivas para alguna de las partes. La educación sobre derechos y obligaciones es insuficiente.
El acceso a servicios públicos en viviendas arrendadas merece atención. Algunos propietarios no cumplen con sus obligaciones. Otros trasladan costos excesivos a los arrendatarios. Esta situación genera conflictos recurrentes.
La movilidad residencial tiene impactos sociales importantes. Los niños que cambian frecuentemente de vivienda enfrentan desafíos educativos. Las comunidades con alta rotación tienen menor cohesión social. Estos efectos secundarios del arriendo merecen estudio.
El ahorro y la construcción de patrimonio también se ven afectados. Las familias que arriendan acumulan menos riqueza a largo plazo. Esto puede perpetuar desigualdades económicas entre generaciones. Las políticas públicas deben considerar este aspecto.
Sin embargo, el arriendo también ofrece ventajas importantes. Permite mayor movilidad laboral y geográfica. Facilita el ajuste del tamaño de vivienda según necesidades cambiantes. Reduce la exposición a riesgos del mercado inmobiliario.
En economías dinámicas, cierto nivel de arriendo es saludable. El problema surge cuando es la única opción disponible. Cuando las familias arriendan por imposibilidad de comprar, no por elección.
Colombia está en un punto de inflexión habitacional. Las decisiones que se tomen ahora tendrán consecuencias duraderas. El país necesita un debate serio sobre política de vivienda. Debe incluir todas las voces relevantes del sector.
Los 66 billones de pesos que mueve el arriendo representan oportunidades. También representan responsabilidades para el Estado y el sector privado. Este mercado gigantesco no puede seguir operando en las sombras. Requiere atención, regulación y fomento inteligente.
